低价商铺入市，购买者众多
　　
业内人士认为，商铺是根据市场的租赁情况定价；商铺在二级市场转手的交易成本比住宅高，是造成价格“倒挂”现象的主要原因。但这种一反地产市场价值常规的“倒挂”现象，如今却频频出现。

按照国际惯例，一般非住宅物业的价格要比同地区住宅物业高两三倍以上。业内人士表示，这和某一时间段上市物业品质有关，但和住宅高价格相比，说明了商住物业市场还有很大的潜力。

●记者观察：商铺售价低于区域住宅

记者近日了解到，东亚·奥北商街规划的特色餐饮街———辣街自问世后，销售火爆。开街的第十天，一位浙江投资客一次性投入数千万购买了辣街北区4号楼整栋4000多平方米独立商业和500多平方米底商。据介绍，在租金方面，辣街采取极低门槛进入的“阶梯式”租赁方式，最先进入的商户，实行优惠租价。在价格方面，辣街以7000元/平方米起价，这也是辣街火爆出售的重要原因。

同样超低价售出的商铺不只辣街一家。上个月，国美后街正式开盘。开盘销售的二、三层共11000平方米、368个商铺基本售罄。据悉，“国美后街”是国美第一商街最后一栋独栋商业楼，这次二、三层开盘后不久，地下一层超市铺面将在近期开盘。这些地下商铺主力户型与二、三层一样，也是30-50平方米，开盘售价在7000元左右/平方米，加上地上的商铺，均价才到13000元/平方米，很适合投资。

据了解，这样的价格甚至低于周边住宅的售价。就以国美后街为例，大家都知道这个区域的住宅价格都已经达到了15000元以上，包括天鹅湾、润枫水尚也都在15000元，星河湾就不用说，2、3万都有可能了，后街的13000元/平方米的价格显然是非常低的。

●开发商：低价位大空间

明天房地产开发有限公司业务发展中心副总监贾玉鹏对于国美后街的定价给了这样的说法，我们不是要牺牲利润达到这个价格，而是我们根据周边目前的商业现状它的租金价格换算回来的销售价格。目前我们算了一下，整栋18号楼从地下一层到地上三层，平均的租金水平应该达到2.2元-2.5元，按13年投资回报算回来就是13000元每平方米，公式也就是单价＝单位租金×360×13（按13年投资回报周期算），按照这个估算售价是低于区域住宅平均价格15000元/平方米。这样定的销售价格卖给投资客以后，他后期的租赁包括运营就非常便利，而且出租率也比较高，如果前期把所有的利润空间都赚足了，把未来的价值一次性吸走了，可能在前几年投资客的招商工作会遇到很大的难题，一到两年内甚至连租都租不出去，这种做法的开发商也是不负责任的。

再有，我们进行了一个测算，国美后街毕竟是国美第一商街的最后一个部分，它的业态组合搭配得比较合理，再有总体量和总规模也在这儿，国美第一商街会成为青年路这个区域的商业中心，它会积累大量的人流过来，国美后街打造的业态模式正是符合区域的消费群体，所以它跟国贸附近的商业整体定位还是不一样的，它是比较时尚、个性、潮流化的，所以做到了跟别的商业的差异化经营，而且依托国美第一商街大体量的商业规模做后盾，而且国美后街的位置又紧邻青年路，所以它的差异化经营和良好的业态定位就注定了它不会跟其他商业形成恶性竞争，而且这种业态是比较有生命力的。

●专家评说：“倒挂”只是暂时

博智行商业地产研究院院长鲁炳全认为，出现“倒挂”的一个原因在于，商铺在二级市场转手的交易成本比住宅高，许多人买铺后都用于自用或出租经营，也就是我们平常所说的“买铺的人不是经营的人”，这样就不能像住宅那样，转向二级市场短期内获取较高差价。但是从远期来看，商业的供应量还不是很充足，只是短期入市感觉比较充足，但是随着商业的逐步发展，有一部分商业会慢慢消化掉，过一段时间还会出现商业供不应求的局面。