去年3月26日“国八条”出台后，上海政府出台了一系列相关配套政策，例如限制转按揭，2 个“1000 万m2”的发布，对上海房地产市场专项整治的16 条措施等。上海房价应声回落。回顾和梳理过去一年多的上海市场基本走势，或许能使我们理性而平静地看待调控政策，并客观的对后市作出判断。

宏观调控期主要出台政策运行情况表

复地集团房地产研究部 王水田

“进入相对平稳的走势 ”

● 成交一度骤减，随即筑底回升

去年4 月份，新盘住宅月度成交量从3 月份的224 万m2，降至142 万m2。5 月份，更是降至近几年的最低点：78 万m2。6月份，月度成交量开始止降筑底，6、7、8 这3 个月基本维持在每月80 万m2 的新盘住
宅的成交量（6 月为81 万m2，7 月为78 万m2，8 月为85 万m2）。
9 月份，市场开始出现回升。当月新盘住宅成交量突破百万m2，达129.6 万m2，比8 月增长了27%。10 月、11 月、12 月连续三个月出现逐月递增，尤其是去年12月，再次突破200万m2，达到调控以来的月度成交量峰值227万
m2，超过调控前3 月份的月度成交量水平。

去年在密集的“组合拳”调控下，上海新盘住宅市场只是出现了2 个月的成交骤降期，3 个月的筑底平稳期，接着便是连续3个月的反弹期。
今年1-2月，由于春节传统节日的影响，新盘住宅的成交量进入了楼市淡季，成交明显缩量。但3 月份便出现翻倍增长，回升至186 万m2，4月又突破200万m2，环比增长近30%，进入5 月，新增商品房的每日成交套数大多都保持在700-800套之间，有时甚至达到900多套。由此可见，去年“国八条”以来，上海楼市仅历经了短期的较大波动，随后不久便出现回升，恢复常态。

● 房价回调有限，如今重又上扬

从去年“国八条”以来的房价走势来看，仅出现了阶段性的回落，并且回落有限，并未出现大跌。
从“中房上海指数”中的住宅价格指数来看，去年3月的住宅价格指数为1412点，至今年3 月为1266 点。“国八条”一年来，价格指数仅下降了10.34%。
4 月开始，价格指数又出现了上扬，中房上海住宅价格指数升至1269 点，虽虽然环比只上升了3 个基点，但相对连续8 个月的下跌而言，3月份止跌，4月份回升的住宅价格指数的变化，便格外令人关注。
5月份，上海新盘住宅的价格持续上涨。截止5月26日，上海新增商品房当今累计成交均价，四环五区中由内而外分别是16890元/m2、11559元/m2、8649元/m2、5920元/m2、3800元/m2。与上月相比，则分别上涨了0.35%、
3.71%、11.40%、7.99%、16.07%（即截止今年4 . 7 的商品房当年累计成交均价分别为16831 元/m2、11145 元/m2、7614 元/m2、5482 元/m2、3274 元/m2）。
上海楼市的上述房价走势，并未出现大起大落的宽幅震荡的波动，而是呈现一个渐趋下行，探底止跌，又稳步上扬的窄幅波动状态。