住宅投资饱受政策冲击，股市震荡“套牢”股民，两大投资渠道的胶着，给商业地产辟出一条财富大道，大量从房市、股市中撤出的资金被吸纳——

尽管不少专家认为奥运年是投资年，但在整体投资市场不明朗的环境下，出手还是收手？庆幸的是，以大观天地MALL为代表的南京商业地产，已经开始打破传统的混乱、迷茫阶段，着力于商业的经营和管理，促使商业地产理性回归。

毋庸置疑的是，奥运会后，南京商业地产将冲出迷雾，具备战略眼光的投资者出手正当时。

商业地产，先商业后地产

从沿街商铺到专业市场、从百货商场到SHOPPING MALL、从投资沿街独立商铺的自主经营到产权式商场的集约化经营，南京商业地产快速成长的同时，也在华丽转身。

经验显示，传统商业地产已经很难刺激商铺投资者的购买欲望，业态单一、管理陈旧的商业项目，早让人“审美疲劳”。大观天地MALL的运营不仅体现在规划上，更表现在业态组合和创新上——大卖场、时尚百货、超五星级影城、商务酒店等四大主力店，加上四通八达的步行街，周边运行的则是次主力店、品牌店，融合在一起的业态组合互相吸引和带动，进一步延伸市场商机。大观天地MALL如此全新商业地产的形态，必将在南京商业地产圈掀起一股热浪。

其实，商业地产的健康开发方式本就是商业在先，地产在后。

如今，商业地产从原来的重开发、重销售，过渡到现在以大观天地MALL为代表的重定位、重经营、重管理、重招商阶段，这是商业地产的理性回归，促使南京更好地与国际并轨和发展。专家分析，这将是奥运年南京商业地产发展的方向。

良性轨道：商业地产“经营”为先

过去有开发商既想商铺卖好价钱，又不舍得花钱去营造商业氛围，使得商业项目经营出现恶性循环。如今的南京商业地产的竞争，不仅是市场品牌的竞争，更引发商业业态重新布局和经营理念的变革。

商业地产需要“经营”。大观天地MALL定位之初就明确引进主力业态，采取部分持有、部分出售的运营模式，仅有20％的绝佳商铺对外销售，80％产权为开发商持有。项目在商业氛围的营造上狠下功夫，通过引进强势主力店和主打品牌，提升区域商业气氛，刺激市场投资热情。同时，项目为市民提供便捷的娱乐、休闲、购物环境等，是直接融入城市发展的新商业综合体，财富效应巨大。

大观天地MALL全新业态布局模式和经营管理模式的出现，必然带动下关“新滨江商圈”升级换代。对此专家认为，只有明晰市场定位，细化业态布局，才能吸引经营者和消费者。没有经营者的受益，投资者收益就无从谈起。只有同时为经营者和投资者获得收益，才能让商业发展进入良性轨道。在开发商的“经营”理念下，购买大观天地MALL商铺投资将成为一种趋势。

南京商业地产机会在这里

准成熟区。繁荣商圈的商铺投资回报高且稳定，但成本也大。准成熟区尽管尚未有城区繁荣，但区域发展潜力巨大。在南京，随着政府跨江发展战略规划与实施，长江南北区域的协调与发展，下关区作为“滨江发展核心区”和“跨江发展的中心辐射区”，未来将成为发展商贸、商务、旅游的核心区。大观天地MALL就诞生于这个链接城市南北的轴心地带。

高端住宅聚集地。在下关目前楼盘中，中高档项目占据很大比例。随着世茂滨江新城、锋尚国际公寓等项目的建成，一大批稳定的消费群体必然引导下关商业复兴。高端人士的聚集和“富人区”财富效应的显现，必将与商业规划互相带动，形成一股促使商圈发展的新生力量。

休闲型购物中心。未来的下关不仅汇集商务楼宇、大型购物中心、金融业、休闲服务，更是与人文景观融合。在城市中心区域的下关滨江板块，是南京高端物业聚集地，高档消费群体涌现。拥有“山水城林”城市特色的大观天地MALL满足的不仅是旅游需求，而是要影响城市的发展方向，传统商业要向第三代休闲型主题购物中心转变。