1990年，黄浦江对面的陆家嘴还在沉睡，到处布满了码头工厂和低棚矮屋。16年后的今天，它的天际线，被各种各样的高楼所填满与上世纪30年代被誉为“远东华尔街”的外滩隔江相望，陆家嘴地区已经成为世界新的金融业名片

唯一的“金融贸易区”

启动于1990年的浦东陆家嘴金融贸易区，是中国唯一一家以“金融贸易”命名和定位的国家级开发区，总规划面积28平方公里。其中1.7平方公里的小陆家嘴中心区，聚集了包括证券、期货、钻石、产权、人才、石油等8家国家级要素市场、135家中外金融机构、40多家跨国公司地区总部和4000多家贸易、投资和中介服务机构。

大量的中外知名金融机构汇聚在陆家嘴金融贸易区，使陆家嘴功能区域已成为中国金融投资机构最密集、要素市场最完备、资本集散功能最强劲的经济增长极。其区域流量经济总量和GDP贡献值在全国国家级开发区名列第一，证券市场交易额等单项指标已接近香港中环和新加坡上心区。

在全国185个国家级开发区中，2005年，国务院再次确认陆家嘴金融贸易区为唯一一个“金融贸易区”；上海“十一五”规划明确指出：“陆家嘴金融贸易区要成为建设国际金融中心的重要载体。”

按照“建设上海国际金融贸易中心核心功能区”的目标，到2010年上海世博会召开之际，陆家嘴金融贸易区将成为金融营运机构最集中、资本集散功能最强、产业发展环境最完善的金融贸易区，分行级以上金融机构达250~270家，产品极大地丰富，功能极大提升，成为上海建设国际金融和贸易中心之一的核心功能区。同时，拓民大贸易服务功能，积极引入各类要素市场，进一步支持现代商业业态、品牌、服务的发展增强服务和辐射能力，要素交易市场达10家以上，贸易类企业3000家。

商务楼宇蓬勃发展

为适应陆家嘴地区金融贸易业的迅速发展，商务楼宇也蓬勃兴起。目前陆家嘴金融贸易区是我国商务楼最密集的城区，以金茂大厦、中银大厦、汇丰大厦等为代表的各具特色大大楼，成为陆家嘴发展楼宇经济的重要载体。

金融银行业继续保持着推动租户需求的主导地位，其租户总量占陆家嘴地区总吸纳量的43%。排名第二的是制造业，其后依次是专业服务、信息技术和保险业，最后是其他一些小型工业企业。

据了解，到2010年，金融银行业租户总量占陆家嘴地区总吸纳量的比例将上升到50%~55%，而且前排名第二的制造业的租户比例将由现在的15%继续萎缩。

“楼宇经济“是以商务楼为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源、增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。

目前陆家嘴的商务楼已经成为单位面积耗费资源最少、产出效益最高的经济载体，主要的楼宇上交国家和地方税收都过亿元，每幢楼都被誉为“一个竖起的开发园区”。

尤其是位于陆家嘴金融贸易区黄金地段的88层金茂大厦，更被称为“站立着的金融街”。一幢楼内汇聚了德雷斯顿银行、罗马银行、大华银行、富通银行、国泰人寿等数十家中外金融机构。

据统计，目前陆家嘴金融贸易区有130幢商务楼宇，建筑面积620万平方米，入驻企业约5000家。今年上半年，陆家嘴办公楼的平均入驻率超过93%，比去年同期平均87.9%入驻率提高了近6个百分比。平均租金0.61美元/平方米/天。其中，金茂大厦、汇丰大厦、中银大厦等几幢高档商务楼租金已超过0.8美元/平方米/天，招商局大厦、证券大厦、华能联合大厦的企业入驻率已达100%。

据了解，2004年陆家嘴高办楼宇入驻单位资产总量近2万亿元，楼均营业收入25亿元，上缴税金1518元。2005年，陆家嘴楼宇的产出效益再次大幅度提高。

据对其中31幢商务楼宇的调查，2005年平均每幢楼宇税收超过1亿元，成为名副其实的“亿元级”商务楼。2006年上半年，楼均税收已达0.7亿元，呈现平稳增长趋势，充分体现了陆家嘴楼宇经济的集聚性。

受到“楼宇经济”的辐射和拉动，甚至浦东的会展旅游、休闲娱乐、餐饮等也得到了发展。金茂大厦4年来接待游客400多万人次，仅旅游门票收入就超过1.5亿。

新的大量需求出现

面对中外金融贸易机构、跨国公司地区总部、国际财团加紧入驻浦东的态势，浦东急需提供更大的办公窨和运作平台。目前对陆家嘴有明确需求的已达200万平方米以上，建设新楼宇，缓解逐渐高涨的金融机构、各类公司进驻热潮所造成的空间载体压力，已经成为当务之急。

根据今年9月14日仲量联行最新发布的白皮书《陆家嘴写字楼市场：界定未来需求》，目前陆家嘴写字楼市场的总供应量为160万平方米，并将在2010年之前新增180万平方米，达到340万平方米。

在过去十年中，浦东陆家嘴甲级写字楼每年的平均吸纳量在165000平方米左右。未来五年，随着银行业和保险业租户的继续增加，租户对陆家嘴市场的办公楼的办公楼需求保持强劲，预计平均每年的吸纳量将达到28万平方米，上涨68%。

仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，到2010年，陆家嘴将成为上海最大的CBD区域，浦东的写字楼供应量将全面超出浦西。目前上海57%的写字楼供应来自浦西。

2006年上半年，陆家嘴区域内开工在建的商办楼项目30个，总投资278.9亿元，总建筑面积约250万平方米，预计年底可新增商业办公面积近70万平方米，可暂时缓解楼宇不应求的局面。

据了解,今年陆家嘴将着力推进包括环球金融中心、平安保险、高宝金融大厦在内的49个重点项目（其中40个已立项）。新启动的49个项目中，中心区有15个，占总投资的57.93%。

世纪大道两侧将成为继中心区之后的又一个开发重点。今年内确定的重大项目中有12个分布于世纪大道两侧，其中11个已立项，占总投资的26.24%。

顾东尼还认为，得力于银行和金融行业快速扩张所带来的强劲租户需求，尽管会有大量的新楼宇进入该区域，但陆家嘴办公楼市场的未来几年中租金仍会有大幅提高。

在未来两年中，浦东的租金将增长近27%。这就意味着，从2006年年到2010年，浦东写字楼的资本值将会增加1800美元/平方米。

不过，顾东尼也指出，随着市场供应的继续增加，2008年之后，浦东甲级定字楼的租金将会有所下降，空置率将同时上升。

根据入世协议，中国的金融服务业于今年底的开放，将使得金融和保险企业的未来几年内对浦东甲级写字楼市场的需求起到重要的推动作用。

顾东尼还表示，有得于陆家嘴办公楼市块发展的主要因素包括：浦西以及其他中心区域的相关拆迁问题；吸引国内外企业的税收优惠和激励措施；浦西可开发地块的短缺，推动浦东新供应量的增加。

几年后，陆家嘴金融贸易区将是一个集办公、商业、文化、娱乐、酒店于一体的城市现代服务业中心，楼宇经济必将充分体现其优势，为世界各地的投资者提供一个更广阔的平台。

竹园商茂区崛起

2005年以来，人民银行上海总部、上海银监局、上海产权交易所以及新型金融业态如汽车金融公司、银行系基金公司、货币经纪公司都选择落户陆家嘴，相关金融产业链上的公司企业，希望进驻的更多。
但是，小陆家嘴写字楼已经基本饱和。有专家表示，作为上海六大要素市场之一的期货交易市场集聚地，竹园商贸区有可能成为继南京西路沿线、淮海路沿线、小陆家嘴地区等腰三角形之后的上海又一大CBD。

目前竹园商贸区内租金在0.65—0.75美元/平方米/天，相对于小陆家嘴地区，这里的高务成本较低。而随着我域功能的完善，这里还会有相当的升空间。

未来小陆家嘴的东扩和新上海商业城的横向发展，将带动八佰伴商圈的东移。同时，未来区域内世纪大道两侧，也将出现多栋甲级写字楼，包括中建大厦、盛大国际中心等腰三角形，预计2007年，竹园商贸区内新增甲级写字楼供应量会达到30万平方米。