我们常常会听到商铺营销极具诱惑力的宣传语：“掘金旺铺，一铺养三代。”然而，事实上，有些商业地产项目却出现了难寻租户、难找买主的尴尬局面，郑州商业地产的供需状况究竟如何？
　　
社区商业供需两旺

“买点青菜、水果都难，要是社区有个小超市就好了。”这是文化路和新柳路某新入住小区居民崔女士的苦衷。据记者走访获知，和崔女士感受相同的人不在少数。

随着郑州市城市框架的拉大，人口的剧增，房地产开发已经发展到三环、四环以外，大批量商品房住宅小区的竣工、交房后，入住居民形成巨大的消费群，以社区居民为服务对象，根据居民的消费水平和偏好而设立的社区型商业的需求量正在激增。其内容主要有餐饮、超市、便利店、美容美发、洗染店、花店、邮局、银行等。

据业内人士分析，郑州市住宅物业和商用物业的价格比在1∶1.5到1∶3之间。受高额利润的驱使，开发商只要拿到地，往往先把底商划出来，社区底层多被开发商规划成商铺，冠以“70年产权商铺”。将住宅底层设计成商铺出售，既可解决低层住宅销售难的问题，价格也远高于普通住宅，对开发商来说算得上一举多得。

但与旺盛的需求量和火爆的供给量形成鲜明对比的是多数社区商业经营状况不佳，空置率居高不下。商业专家分析，按照住宅标准建造的社区商业专业性不强，既难以满足商铺经营的硬件标准，也缺乏后期招商、物业管理的经验，没有形成与社区居民消费相对应经营业态规模。少数开发商逐渐意识到这个问题，开始加强社区商业建设的专业性，从定位、规划、招商、管理各方面加强，增强社区商业特色，如天下城香榭丽商街、顺驰淘珍街、大河春天商业街、绿地老街社区商业街等，河南广电联创置业副总经理田歌说：“社区商业街的专业和特色很重要，这样才能将社区居民吸引在社区内消费。”

商业综合体井喷

激烈的商战导致商业的进化，进而引致商业地产的进化。从单一的购物发展到“在购物中休闲，在休闲中完成购物。”郑州商业地产逐步向“一站式”集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等综合功能发展。

郑州目前的商业综合体主要有两种形式：shoppingmall和步行街。

Shoppingmall业态的商业地产也在随着郑州城市发展朝着规模化、功能化方向发展，早期代表有金博大购物中心、中原商贸城、郑州百货大楼，近期有正大世纪城市广场、宝龙城市广场、郑州国贸中心等，近三年是郑州商业地产的“井喷”时期。据郑州市房管局统计，郑州的纯商业项目数量占商业地产投放量的80％以上。6月份郑房指数显示，郑州商业地产投放量比2006年同期整体增长92.12％。

巨大的供给以需求为前提，随着郑州城市整体实力的提升，越来越多的国内外零售巨头纷纷来到郑州选址开店并逐步加大区域布控，极大地增强了商业地产Mall形态的需求，如家乐福、沃尔玛、丹尼斯、易初莲花等。Shoppingmall商业地产开发、经营的成功依托商业地产开发商的专业性，前期的定位、招商、规划到后期的经营、管理是一个系统化的过程，汇龙城“两开两关”几易其主则充分说明了这一点，郑州市中原商贸城副总王永君告诉记者：“shoppingmall招商、定位等环节很重要，中原商贸城的定位经历了由服饰批发到精品百货零售的变更，才有现在的成绩。”

步行街在郑州是商业地产的一种新业态，集购物、休闲、餐饮、娱乐等功能为一体，属商业综合体的另一种形式，以百年德化步行街风情购物公园、大上海步行街为代表，正在建设的有郑东CBD步行街，步行街在其综合功能基础上体现出特色，有以美食为主题，有以爱情为主题，又因其特有的露天购物环境，规避了封闭式购物环境空气质量差的缺陷，深受购物者的欢迎。但在土地资源越来越紧缺的现实下，纯步行街商业地产项目越来越少，步行街多和shoppingmall或住宅社区结合起来开发。

物流园区、专业市场升温

随着经济的发展，郑州交通、区位优势越来越明显，优势催生了郑州物流业的发展，物流园区作为商业地产的一个主要形态，近年来在郑州发展迅速，从南部的中陆物流广场到郑东新区的澳柯玛物流园区、三恒物流发展园区等大型的物流园区项目落成，经过五六年的发展，逐步形成了有郑州特色的现代物流业态，且发展态势良好，商家和房地产开发商开始意识到其中的商机。

郑州早期的专业市场有郑东建材市场、银基商贸城、天荣国际建材港、鞋城等，近期的有信基实业在北区打造的郑州(中国)调味食品橱具商贸广场，在郑州市西四环与郑上路交汇处的纺织交易市场——中国元通纺织城，航海路与中州大道的东方家居广场、郑州箱包城、佛罗伦萨?皮具城、北环汽车购物广场等，专业市场多根据城市规划定位，目前经营状况参差不齐，有享誉全国、寸土寸金的银基商贸城，也有数次推迟开业、至今经营状况仍不理想的天荣国际建材港，随着郑汴同城、中原城市群的加速建设的利好，郑州的区域性城市优势越发明显，城市辐射能力剧增，专业市场因专业品种齐全和因规模效应产生的价格优势，开始辐射到郑州周边的地市，也将刺激专业市场商业地产的供需向同步增强的趋势发展。

郑州商业地产症结问诊

据统计，郑州市区商用物业的价格是住宅价格的2～3倍，巨大的利益诱惑使众多房地产开发商蜂拥而至。但是，许多发展商往往只看到了商业地产的丰厚利润，却忽视了商业地产发展的诸多问题。

商业地产作为一个新兴产业，具有投资大、风险高、专业性极强的特点，而且由于后期经营中的不确定性，其开发经营难度要远远高于住宅产品。据调查，在目前郑州商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差，严重影响着商业地产的发展。产权多样、盲目选址、供需错位、开发商短线经营等，是商业地产开发中首当其冲的问题。

产权多样加大投资风险

郑州很多商业地产开发企业都是从住宅起家，很容易把开发住宅的思维带入商业地产开发中。

一个大型的商业地产项目，往往需要专业的商业管理公司来经营。统一经营就要求产权统一，业态统一规划。但是，目前郑州大多数开发商都把商业项目当作快速回笼资金的工具来销售，更有甚者，虚拟铺位销售，向业主承诺高额的回报率，7%～12%不等，售后返租。虽然销售时场面火爆，却隐藏着很大的风险：一方面，开发商重视的是短期效益，不会拿出大量资金来培养商业氛围；另一方面，由于产权不集中，无法进行统一规划和定位。小业主为保证其投资价值最大化，往往不会考虑各承租者经营的项目是否过度重复，一旦发生冲突，其结果必然导致商业物业陷入一盘散沙，降低商业物业的整体市场竞争力。一旦经营不善，承诺租金不能到位，返租回报便像一颗定时炸弹，隐藏在投资者、开发商与经营管理公司之间，随时可能爆发。

很多商业项目，项目销售完毕，其经营管理公司便改头换面，并非销售时宣传中的品牌管理机构。由于商业管理水平的限制，商业物业投入经营后，效果并不理想，人迹寥寥。由于委托经营者并非真正的业主，一旦产生了问题，开发商多半会溜之大吉，到头来，损害的还是投资者的利益。

不少投资者热衷于商业地产投资，认为是“一铺养三代”的稳妥投资，但是商业地产投资也是风险最高的投资，到时有可能出现“三代养一铺”的悲剧。商业地产的投资风险高于住宅的投资，住宅如果不租售还可自用，但商业项目如果出现问题，极有可能成为烂尾楼从而引发社会问题。

以产定销引发供需错位

国外许多知名商家在开店前，都要进行专门的选址论证。与之相对应，国外商业地产开发是根据商家要求、市场需求，有针对性的量体裁衣。但就目前郑州商业开发来看，大部分开发商只重视开发环节，对后期招商和经营管理根本就没有全面考虑。在项目选址的时候，更多的也是凭自己的主观意愿，很少站在商家的角度来考虑。

在拿到地块投入开发时，很多开发商不知道客户在哪儿、不了解客户需求、不了解区域商业规划、不了解商业发展趋势、不了解业态的不同对物业经营条件要求有很大的不同，想当然的说盖就盖。而且，有的开发商在选址的时候，本身就存在很大的误区，认为越是市中心，人流量越大越好。殊不知，不同的业态对位置的要求有很大不同，每个区域对同样的业态都有一定的饱和量，见缝插针、遍地开花的开发只能加剧商家竞争，这也是导致商业地产空置率居高不下的重要原因。

此外，由于建设时没有充分考虑商家需求，其结果可能是做百货的商家嫌小，做超市的又嫌大；或是规划设计不合理，人流动线没有很好地考虑消费者的购物习惯，导致供需错位。

由于过去的商业地产只注重规模效应，以及短期内的资金迅速回笼，求大和求快发展，其中尤其以大型商业项目最为引人注目，匆匆上马的大型项目，由于不具备相应的专业操作技巧，很多项目以失败告终。与大型商业项目的惨淡经营相比，很多专业商场却取得了比较好的经营业绩。可见，商业地产并非是一块人人都可以吃的肥肉，无论是开发商还是投资者，都应该擦亮你们雪亮的眼睛，看准了再动手，一旦被套牢，后悔都来不及。

因此，商业地产的开发商不应盲目开发建设，应该先研究市场，研究商家的需求，让懂商业地产的人在开发前期加入进来，需要多大面积，该设计什么样的结构，人流动线如何设计等，针对商家的具体需求量身定做，项目才比较容易成功。