青浦新城的商业地产正在改变着青浦人的生活与消费习惯，无论是奥特莱斯、百联桥梓湾还是港隆广场它们不仅繁荣了新城商业而且给新城居民带来全新消费理念，。它们既迎合的当地的市场——休闲体验式商业，又把它推向了更高阶段。
              
青浦新城商业发展现状　　
      　　
传统沿街的消费模式向集聚型模式过渡　　
      　　
青浦城区一些传统的商业形态就是沿街的商铺，大型商业项目或者集聚型商业才刚刚出现。港隆广场、百联桥梓湾就像国外大型商场一样，要把很多东西搬到室内。根据对青浦区消费行为的调查，目前新城正在从一种传统沿街的消费模式向集聚型模式转变，消费者目前也正在向这种需求靠近。以新建的大型商业项目为龙头，它们带动青浦的商业有了质的飞跃。

新型商业广场只租不售
      　　
据专家分析,大型商业项目如果商铺采用销售的方式,经营情况都不太理想。港隆广场第一期的商铺对外销售，整个广场建成后，开发商将自己掌握70%的商铺面积只租不售,只有30%左右对外销售，买家只是买产权没有经营权。广场今后将统一经营，统一管理。现在港隆广场正在招租世界一线的餐饮企业，只要肯进驻条件会非常优惠。以后租户的租金，绝大多数按照销售收入提取，开发商根据租户的实际盈利水平收取租金。此举将会为整个商业中心的未来创造良好前景。

投资青浦商业地产的有利条件
      　　
政府大力支持商业发展
      　　
投资商业项目收益分为两个方面：一个是稳定的租金收益，还有一个是依托城市发展物业所带来的增值。投资商业地产投资者更看中的是第二方面，就是随着城市发展所带来的收益，它远远高于固定的租赁收益。
      　　
上海凤翔房地产开发有限公司董事长顾先生认为投资商业地产，需要知道这个商业项目所属地的政府态度，这个项目有没有纳入政府对地区的整体规划中，也就是商业地产必须要有政府规划的大环境。比如，百联集团旗下的奥特莱斯，在招商的过程中，碰到高速公路的堵车问题，这个问题经过半年来政府的参与，已经得到解决。反之如果这个项目只是开发商一厢情愿，没有得到政府的支持，遇到问题就很难得到根本解决，投资者风险就比较大。在青浦许多商业地产项目都有合理的规划和良好的投资环境，这对于投资者是利好消息。

受市中心商业影响小
      　　
新城商业辐射面广
      　　
青浦区商铺价格相当于市区内杨浦区商铺价格。相同价格，在青浦可以买城镇中心的商铺，杨浦区可买一个小中心商铺，从经营业态与业绩上分析，在青浦经营状况会比杨浦区好。因为杨浦区离市中心太近了，直接受到市中心商业的影响，例如南京置地广场商品一打折，杨浦经营同样商品的店铺营业额就会降低。在青浦这种影响将会很小，顾客不会因为青浦某种价格比市区贵，就跑去市中心去消费。位于青浦港隆广场好美家是新近开的连锁店里面效益最好的，因为它的顾客群不仅有青浦当地人也有江浙地区的消费者，辐射范围广。
              
投资商业地产门槛并不高
      　　
商业地产是高投入、高回报、高风险。一谈到商业地产，就觉得很神秘，高不可攀。其实大家不要把它想象得门槛很高，相对投资住宅而讲，投资商业地产考虑的仅仅是市场，而不需要考虑政策。比如投资住宅去年就会碰到问题，因为住宅的主要功能是居住功能，不是投资者赢利的工具。商铺本来就是让人赚钱的，一部分是零售、一部分是商业利润，国家要发展商业，商业地产这个环节肯定会允许有利可图，它和住宅有很大的不同。所以商业地产投资者只要看好这个商业地产所处的区域、政府该项目的态度，是推动？还是不闻不问？完全可以不考虑政策性的因素。如果买200平方米的住宅留给后代不如买60平方米的商铺留给他，住宅会落后，而商铺不会越做越旧，它的升值空间远远大于住宅。

青浦的商业地产投资风险低
      　　
如今整个上海的房地产市场处于调整期，就如股票一样，投资者买涨不买跌，现在投资的确需要勇气。“投资青浦商铺的买家都很有眼光，港隆广场前期拿地成本不高，因而一期售价很有竞争力。今后增长应该呈几何级数。”顾总如是说。
      　　
青浦房地产的发展并没有象其它区域那样，或狂飙突进或跌入低谷，它的发展是尚处于理性状态，一路小幅上扬。因此，它受市场影响不大，投资风险低。
      　　
现在青浦是一个增长区域，除了本土开发商之外，国内著名房地产商如金地、仁恒、复地等等都在青浦圈地造房，还有百联集团这样的全国最大的商业集团，也在青浦布下重兵。他们都看到了青浦的潜力。
              
青浦有庞大的消费人群
      　　
青浦商业的消费人群包括60万青浦人、每天上万次的旅游人群、还有，周边长三角地区的居民。这是青浦商业走向繁荣的巨大推动力。
              
投资青浦商业的原则
      　　
沿街商铺的生意不如商业中心内店铺及周边店铺的生意
      　　
与沿街商铺相比较，商业广场周边都有便利的交通。以港隆广场为例，各个区县、乡镇，所有的公交线路都在广场前面经过，除了青浦总站之外这里是青浦最大的车站，广场前面200多米是专门拓宽了一条车道，起到一个港湾式停车场的作用，专门让公交车进站停车使用的。这为广场带来了人流，聚积了人气,商铺生意自然会好。而一些沿街商铺，由于受到自行车，助动车停放的限制，不能形成规模，人气很难聚积。

高档百货类、服饰消费品业态有待发展
      　　
百货零售业在青浦的发展并不太好，位于百联桥梓湾的东方商厦，经营状况就不如其它业态。这是一个人口技术的问题，青浦的人口数量不是很高，作为一个高档的百货类、服饰消费品的消费人群基数比较低。但随着青浦区经济的不断发展，奥特莱斯品牌直销店的建成，开发商的不断宣传，人们消费观念的变化，百货零售业也应该会有大的发展，但目前还有待时日。

餐饮服务业利润空间大
      　　
青浦的商业有非常特别之处，它与其它地区有很大的不同。在青浦有两大超市农工商超市和联华超市。它们的每天的营业额最高时能达到2700万元，与上海市区内的超市相比销售额也名列前茅；肯德基、麦当劳、必胜客从开业到现在都处于排队的状态。如今在青浦高档的餐饮店开了许多，生意都很好。在上海市中心能吃到的，在青浦一样可以享受到。有数据显示青浦在饮食方面的人均消费比上海市区还要高，可见青浦在餐饮方面的商机巨大。