市场呼唤房地产投资信托基金

２００７年１月１６日国家税务总局出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，政府希望保持房地产市场健康有序持续地发展，这一方面引起了房地产及股票市场的阵阵波澜；另一方面也使得持有一些长期收益性物业的开发商（上市公司）受到了投资者的关注。
   
股市吸引了众多投资者的关注，无论资金额大小均可投资购买股票进行投资，投资人若要投资不动产，只能直接购买，或者投资不动产相关类股两种管道。若要直接购买不动产，通常需要中介机构，费时费力，手续也复杂，最重要的是，变现性不佳。至于买卖不动产相关类股，交易费用虽然较低，但是股市波动度大，投资人仍须承担较大风险。那么如何让广大的投资者可以尽享持续经济增长所带来的房地产收益呢？这种情况相信在不久的将来会随着房地产投资信托基金（ＲＥＩＴＳ）的推出而得到解决。
   
２００７年若推出房地产投资信托基金的话，建议投资者不妨积极进行投资，相信这一对于中国来说是新鲜事物的东西，会在不经意间给大家带来意想不到的投资回报。

房地产投资案例分析
  
案例一：上海广场裙房——出售给房地产基金
   
２００５年６月１５日，中国海外发展有限公司对外宣布，“ＭＳＲ亚洲收购公司”以８４６４４．３３９６万港元，获得其控股的商业办公大楼“上海广场”。
   
上海广场位于淮海中路１３８号——上海市商业中心，其商场面积约４万平方米（购买单价仅为ＲＭＢ２．５万元／平方米）。摩根士丹利房地产基金（ＭＳＲＥＦ）是摩根士丹利物业投资部门属下在世界各地进行物业投资的基金。
   
分析：首先，挑选合适的商用物业——具有稳定的租金收益——进行投资收购只是第一步；
   
其次，就是对于商业物业进行定位、改造，同时制定招商策略后进行针对性招商，聘请专业商业经营管理公司，对于商业项目进行经营、管理，经过若干年后这些物业可以具有稳定的现金流，即租约稳定——持有期间获得稳定租金回报；
   
然后，在商用地产交易中遵循这样一条规则——租金收入是引发一切商用房地产交易的动源。再将商业项目包装后整体出售给那些要求项目风险很小而收益稳定的基金或财团，类似海外退休金、养老金等——获取增值收益。
   
点评：持有期内拥有高而稳定的租金收益，若干年后再次出售时获取增值收益——这样的投资收益真是不错。

案例二：南京盘谷·亚泰广场——产权式商铺
   
即将商场分割成小产权商铺进行销售，承诺一定年限内的一定比例的投资回报。
   
位于南京新街口的盘谷·亚泰广场是南京当时身价最高的楼盘——二楼售价达到３万多，一楼是二楼的两倍多。而根据盘谷·亚泰广场与业主们签订的《盘谷·亚泰广场房屋租赁合同》上的约定，业主们在购买该商铺３年内，每年将拿到总购房款７％的投资回报，３年后盘谷·亚泰广场依然享有优先出租权，根据届时的市场行情，给予业主们相应的投资回报。但他们口头承诺收益率不会低于总房款的７％，而且保证业主们１５年内收回全部投资。收益时间从２００３年１２月２０日算起，业主们将每隔三个月拿一次款。
   
但由于高回报率成为“镜花水月”，因此引起了诸多纠纷，导致商场迟迟无法正常经营，导致了一系列的矛盾出现。
   
点评：位于中华第三商圈的商场，由于采取单纯的分割销售，竟然出现如此景象，这是谁都始料未及的事情，期望“峰回路转”。