一场更为严厉的宏观调控正在悄然改变着房产投资的路径。37岁的王明德是一位温州商人，曾经是温州炒房团中的成员，但现在叫它“炒铺团”似乎更为合适。在最近的1个月中，他陆续将自己手中持有的近十套住宅出手，转而持有几个商铺，而在他身边，类似的投资客并不在少数。

    “抛房买铺”似乎正在成为宏观调控背景下，房产投资领域的新图景：住宅正在与投资品渐行渐远，而商铺正在进入越来越多房产投资客的视野。

　　抛房买铺

　　在王明德5月30日的记忆当中，排队是唯一的印象。那一天，他在海淀区的“一站式服务大厅”中，完成了4套房产的过户手续——这是作为投资客的他手中的最后4套住宅，其余5套已经在此前陆续出手。现在，他手中持有的房产投资品变成了2个产权式商铺，“我这动作还算慢的。”他说，在他身边，早已经有更多人加入了“抛房买铺”的行列。 

　　 5月29日出台的9部委《意见》中将营业税的征收时限从2年延长到5年，这让本已空间狭小的住房投资几乎进入绝路。“6月1日之前，抢着挂牌的很多，都要出手，到6月1日以后，出租的挂牌量多起来了，但整体的平均租金开始下滑。”我爱我家副总经理胡景晖向记者回忆道。

　　北京市建委的统计数据显示，2006年6 月，北京市两居室的平均租金为1512元/月，而在去年同期，这个指标尚在1589元/月的水平上。显然，由于营业税政策的延长，转手商品房获利的空间已经基本不存在，于是大量投资客由售转租，造成租赁市场的房源增多，进而导致租金的下滑。

　　“租金下滑还不说，重要的是那么多钱在那压着动不了。” 王明德说，而这也是他将目光转向商铺投资的最主要原因，一年前，7部委《通知》设置2年营业税的时候，王明德出售了手中的3套住宅，所得的现金用于购买了在中关村第三极的一个产权式商铺，如今，他又将剩下的房产出手，“换”来了位于海淀区一带的另外一个商铺。至此，他的投资方向，已经全面转向商铺领域。 

　　 显然，“跑房买铺”的绝不止王明德一人。记者从第三极、中关村e世界、北京国际中心等商铺项目了解到的消息表明，进入6月以来，产权式商铺项目的销量都较此前有明显的攀升。按照王明德的计算方式，中关村地区的商铺，如果统一经营管理得比较好，其租金达到40元/平方米·月并没有太大的难度，这显然要比自己的房产出租划算得多。

　　更为重要的是，在政策层面，对于商铺的转手交易，还没有明确的限制——无论在多长时间内转手，均未有额外的税收限制。这样，当租金上涨的时候，投资客无疑将多一条“转让”的现实路径，而这一点，恰恰是住宅所不具备的。

　　甄别潜力

　　“尽管在宏观调控的背景下，商铺投资可以获得一种溢出效应，但这不意味着，投资商铺就一定赚钱。”中原地产商业部的一位负责人对记者说。他提醒记者，现在有不少商业地产的开发商，有借宏观调控炒作的嫌疑，因此，投资者还必须保持足够的警惕，同时对商业地产项目细节、形态进行一系列必要的考察。

　　王明德1年前购买的第三极，实际上就具有类似的属性。他告诉记者，当时之所以选择这个项目，其最主要的原因是这个项目进行统一的经营，而且经营的方向还是文化休闲娱乐的产业。“这个产业在中关村地区还属于比较空白的点，在中关村，现在还是电子卖场比较多，所以，我对这个项目比较有信心。” 王明德向记者解释道。

　　显然，从住宅投资领域撤出的资金需要看中的是商铺未来的回报潜力，而决定回报潜力大小的，并非是对于住宅调控力度的大小及其带来的溢出效应。而恰恰是商业地产个案项目提前的经营定位，因此，抛房买铺的时代，商铺的所能获得的命运，实际上与整体调控大势关系不大，最为关键的仍是项目的个案情况，尤其是经营管理的前期定位。

　　　中原地产商业部的一位负责人对记者表示，目前，在住宅领域受到政策调控影响比较大的情况下，部分商铺项目实际上夸大了可能产生的投资回报收益。“他们只是笼统地说，以后会进行统一的管理、招商、经营，但并未在销售之前，就对经营的方向有所确定，并考虑区域内的商业结构，这样的商铺，通常是难以获得好的投资回报的。”他说。