上海商业地产的经营模式正在不断创新

昨日获悉，中国首家网上奥特莱斯已于昨日在上海正式启动。据悉，此次网上奥特莱斯（Outlets）预计会引入1000个品牌，将为上海服装城今年年底试营业，以及明年六七月份的正式营业，打下良好的基础。

近几年，上海的奥特莱斯如雨后春笋般地出现。此前，已经开业的有FOXTOWN、青浦的奥特莱斯，而金山的上海服装城也正风风火火地进行中。从此类商业地产所导入的经营模式来看，都具有典型的奥特莱斯风格。

业内人士认为，通过启动全新的电子商务模式为实体商城预热，上海服装城将对上海、长三角乃至全国范围内商业模式的创新具有很强的示范作用。

商业地产产品形态谋变

上海五合智库总经理邹毅认为，随着城市郊区化的推进，商业地产供应结构进一步变化；另一方面，随着市场和消费客户的日渐成熟，商业地产的经营业态和产品形态也经历着巨大的改变。

据悉，开业后的上海服装城将聚集国内、国际的一线、二线品牌，而价格仅为原价的1至5折。上海服装城位于金山枫泾，项目占地613亩，总建筑面积48万平方米，设有超市、健身中心、儿童乐园、游戏厅、别墅式商务酒店、高档餐厅等设施，并配备近2000个停车位。项目期望建设成为集品牌展示与交流、休闲、娱乐、会展、电子商务等功能于一体的大型主题文化购物乐园。

邹毅认为，产品差异化程度日益明显，是上海商业地产市场走向成熟的标志之一。产品差异化主要体现在两个层面上，一方面是商业物业的专业性特征日趋显著，另一方面是现代零售业日趋走向成熟与多样化。这类专业市场由于秉持传统商业的交易功能为唯一目的及结果，形成郊区化分布的特色，成为现代零售业的前端交易“根据地”。

近郊主题性商铺趋热

业内人士认为，近郊主题性商铺趋热，最主要的原因是由于市区不可能辟出大面积土地搞主题性商铺，而郊区土地供应相对充足，郊区商铺的起点高，规划好，总价低等特点，让一些投资者看到发展前景。

上海服装城总裁罗欣认为，尽管国内号称奥特莱斯的项目不少，但当前国内真正称得上奥特莱斯的项目并不多，上海已建成的奥特莱斯不超过3家，北京不超过2-3家。他认为，只有符合以下3个标准，才能真正称得上奥特莱斯。首先，所经营的品牌是否是国际、国内一、二线品牌，是否是直销；其次，价格上是否是1－5折的惊喜价；第三，是否位于距离市中心1－2小时车程的郊区，配套是否完善。