建筑面积达2.1万平方米的专业食品商铺“第一食品美食大都会”，2月8日即将开门迎客。这个目前国内最大的食品类商业地产项目是由上海第一食品连锁发展有限公司在万达广场开设的，其独特的订单设计以及分租经营模式，更增加了这个项目的吸引力。

“订单模式”各方得益

在五角场万达广场新开的第一食品美食大都会共有五层，其中一楼为生活时尚区，二楼为居家美食，三楼为休闲餐饮，四楼为商务餐饮，五楼则是大型餐饮。其中1、2楼以自营为主，3～5楼对外招租有较高知名度的品牌餐饮。

据介绍，第一食品与万达的合作是采用开发商的“订单模式”，即由万达负责物业建设，租给包括第一食品在内的商业企业经营，并用知名品牌店构成的主力店来带动其他店铺的出租。

目前，万达广场美食大都会的3～5楼对外招租的平均日租金约5～6元／平方米，比承租时的平均日租约有翻番的回报。现已基本满租，就第一食品而言，除须缴纳自用楼面的房租外，招商部分的商铺还可有约2元／平方米的日租收益。而第一食品招商入驻的商家也能得益，如在淮海路、外滩等都有多家店面的新旺茶餐厅，在万达广场四楼新开一家店铺，日租约5元／平方米，虽比第一食品从开发商万达承租下来的租金水平接近翻番，但比起上海广场、外滩等地区平均日租金40元／平方米左右的价格要低得多，况且成长中的五角场整个商业氛围正越来越受到关注。

租金上升空间巨大

据开发商大连万达集团董事长王健林介绍，上海五角场万达项目只租不售，预计将为大连万达集团带来每年超过4亿元的租金收入，整体项目平均日租金约3.3元／平方米。

“订单模式”的房产开发是一种互动双赢的模式，可根据入驻的客户需求量身设计整个商业中心的整体规划，不但能节省大量资金，合理设计商场格局，使所有面积租金收益最优化，还大大降低了大型商业地产开发的投资风险。由于像第一食品这样的商家均是业内领头羊，在专业领域的招商比开发商直接招商更具竞争力和专业性，因此也减少了整个商场日后运转的经营风险。

据美地行提供的区域租金调查显示，由于黄兴路、内环高架一带有大润发、百安居等经营项目支撑，商业配套较为成熟，目前五角场的高端商铺租金已接近40元／平方米／天，而五角场大润发对面的小街铺的租金为32～40元／平方米／天，价格直逼市中心旺铺。由此看来，具有商业地标性质的万达商业广场的目前租金价格尚有较大的上升空间。

中韬投资上海力江地产总经理季文华分析，近日国家出台的一系列土地、税收新政，尤其是房地产土地增值税的清算，将对住宅地产开发有较大影响，而以租赁为主要营利模式的商业地产则受此影响不大。因此，在“后调控时期”，对于长期持有经营性物业的商业地产来说，将越来越受到开发商的青睐。事实上，上海一些大牌开发商如绿地、复地等已开始启动商业地产项目运作，商铺租金看涨将成为今后房地产市场的新经济增长点。