甲级写字楼市场持续活跃

二级度写字楼租金继续上涨

第二季度，专业服务型公司大量承租新建甲级写字楼物业的势头仍然不减，造成市场供应局面依然紧张。某些中心区域甲级写字楼平均空置率
仅为3％，一度达到了近10年以来的最低水平，进而助推了租金继续上涨的趋势。
目前，上海甲级写字楼市场供应的重心正逐渐从浦西转向浦东，使得黄浦江两岸的写字楼供应量不断的趋于平衡，预计再2010年达到顶点。未来大量甲级写字楼将分布再以世纪大道为中心达的区域，世纪大道横贯浦东陆家嘴金融区和竹园商务区。尽管这两个区域过去在地理位置上是彼此分隔开的，但是随着建造中的世纪大道地铁枢纽站的通车和周边写字楼物业的建成，必将起到联通两区域的作用，以共同形成一个以实际道道为中心纽带的巨大的商务核心区。

二季度供需依旧不平衡

上海甲级写字楼新增供应源于新近入市的淮海国际广场，为市场带来42618平方米的新增面积。截至2006年第二季度，上海甲级写字楼的总面积达到3861093平方米。然而在市中心，为了缓解人员扩张所导致的办公区拥挤的局面，很多公司仍苦于在日益紧张的市场供应中，寻找大面积的甲级写字楼。
诸如保险业，银行业等领域的专业服务型公司，对甲级写字楼项目的强劲需求依旧不减。一些外资商业银行，国内的一些保险公司、银行、以及一些前两年还在犹豫之中，但最近下定决心在中国开设分支机构的外资企业，都表现出对甲级写字楼物业的大量需求。如此强劲的需求的需求以及有限的新增供应，推动上海甲级写字楼的平均空置率在六月底下继续保持在较低水平达6.6％。

商业地产继续为外资投资焦点

整个上半年，上海仍是外商在中国投资的焦点城市。本季度，商业地产长期租赁的高回报率使其所受到一些来自于美国和澳大利亚的实力雄厚的投资机构和海外基金的青睐。
然而，市场上真正能引起机构投资者兴趣的高品质物业还相当短缺。未来，预期随着众多的投资基金争夺较少的优质资产，其所造成的高成交价相应的降低了物业的投资收益率。
目前，在中国大陆许多地产分析师和政策制定者都在推测随着外资不断进入房地产市场，房地产市场目前所表现出的泡沫会不断加剧。

未来供应量上扬，租金涨势将趋于缓和

展望未来，上海甲级写字楼新增供应可能将从2007年上半年起开始上扬。因此，甲级写字楼租金上涨的趋势业会一直延续到2007年第一季度。而随着环球金融中心、开发大厦和合生大厦等甲级写字楼的建成，为市场带来了充足的供应，2007年二季度以后，上海甲级写字楼市场租金涨势将趋于缓和。最后值得一提的是，随着越来越多的跨国公司表现出购买而非租赁甲级写字楼的欲望， 以及目前市场上可供出售的品质好，而且地理位置优越的甲级写字楼项目的稀少局面，将可能会促使一些发展商在不远的将来，开始重现出售型写字楼的开发。

上海商铺市场发展平稳

2006年上半年度，上海商铺租金比2005年同期增加了4.8％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。这说明上海的商铺市场已经进入一个稳健发展期，步入了成熟的阶段。

徐汇租金第一，空置率最低

截止到今年6月份，上海的商铺平均租金已经上升至110美元/平方米/月，其中徐汇区的平均租金最高达到131美元/平方米/月，这是由于在该地区本地消费者的消费力量非常强致使这里的租金处于较高的水平。其次静安区的平均租金排名第二，达到125美元/平方米/月。静安区是上海聚集最多国际奢侈品牌的一个区域，因此使这里的商铺的租金业呈现高位的态势。
就商铺市场的空置而言，目前优质购物中心的平均空置率约为11％，其中徐家汇空置率最低，为0.3％，其次是静安区，空置率为3％。

下半年将持续此态势

高力国际华东区常务董事翁琳分析，“我们预计，随着中高收入阶层以及外籍人士的持续壮大，加上人们对于高质量生活的追求，上海的零售消费水平将进一步提高。这将会使整个市场对于商铺有强烈的需求。当然随着今年345500平方米的新增供应即将释入市场，预计到今年年底上海商铺的平均租金及售价将缓慢上涨4——5％，同时平均空置率将微幅上涨至11——12％”。

优质物业更抢手

今年第一季度，上海社会消费品零售总额较去年同期增长12.8％，继续保持两位数的快速增加。其中餐饮业，贸易类以及燃油类商品消费是保持消费较快增长的主要因素。如此强烈的消费需求刺激了国际及本土的零售商们继续在上海的扩张步伐，从而导致了上海优质的商铺非常抢手。
开放商正积极兴建商铺以满足零售商对此的强烈需求。今年，共有5个优质商铺项目竣工，总面积达345500平方米。其中象五角场地区的万达商业广场以及闸北的大宁国际商业广场都处在市中心的周边地区，很明显这是由于市中心已经没有多余的土地可供开发了。